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●不動産取得税と贈与税の配偶者控除

①不動産取得税の軽減は4つ

1.新築住宅の特例
2.中古住宅の特例
3.新築住宅用の土地の軽減
4.自己居住の中古住宅用土地の軽減

②要件及び特典

1.新築住宅の特例
ア・床面積50㎡以上240㎡以下 40㎡以上240㎡以下(貸家の場合)
イ・建物の固定資産税評価額から1,200万控除します

2.中古住宅の特例
ア.床面積50㎡以上240㎡以下
イ.350万から1200万円(取得した中古住宅の新築時期により変わります)
ウ.購入後においても居宅とすること(賃貸等は対象外です)
エ.昭和56年12月31日以前に新築されたもので新耐震基準に適合していることの証明がなされたもの・昭和57年1月1以降に新築されたものなど

3.新築住宅用の土地の軽減
ア・土地の取得から3年以内の住宅の取得
イ・分譲住宅の取得
(控除額)
土地1㎡当たりの評価額×住宅の延床面積の2倍(200㎡が限度)×3%

4.自己居住の中古住宅用土地の軽減
ア・土地の取得から1年以内の中古住宅の取得

(控除額)
土地1㎡当たりの評価額×住宅の延床面積の2倍(200㎡が限度)×3%

③減額の手続き

1.原則は申告が必要ですが、通常、登記するのみで減額となっております。留意点としては、減額されていない場合は必ず申告をしてください。5年間放置しておくと時効となります。
2.土地の取得に対する不動産取得税を課税された場合で、土地を取得してから3年以内に住宅を建築する等の場合には、不動産取得税減額予定の申告書を提出することによって減額相当額が猶予されます

④詳細事項

1.中古住宅を旧住所で登記する場合は、申告して減額してもらう必要があります
2.贈与税の配偶者控除を受ける場合は、贈与税はかかりませんが、不動産取得税はかかる場合があります。
3.2世帯住宅にした場合には、家屋から控除される1200万円は両者から控除できます。
4.相続による取得には不動産取得税は非課税です
2.贈与税の配偶者の特別控除
①土地又は家屋の課税価格から2000万円控除できます。(要件は婚姻期間が20年以上です。)
②添付書類
1.戸籍の謄本
2.戸籍の附票の写し
3.自宅の謄本
4.住民票の写し

③3000万円控除との関係
:建物と土地の持ち分を配偶者に贈与すると、夫婦でそれぞれ3000万円の控除を受けることが可能となります。
たとえば、将来に売却する可能性があり、土地が相続の場合は、売却益が発生することが想定されますので贈与税の配偶者控除を適用することも考えてよいと思われます。

④相続との関連

1)相続開始前3年以内の加算との関係
贈与税の配偶者控除により贈与されたものは相続開始前3年以内の加算されません。

2)2次相続での財産の増加
2次相続の際に贈与税の配偶者控除により贈与されたものは相続財産となりますので、対策が必要です。

⑤不動産取得税との関係
(具体例)

1.前提土地地積200㎡
価格7,200万円
1㎡あたり36万円(7,200万÷200㎡)
家屋価格15,277,300
床面積178.8㎡
1㎡あたり15,277,300÷178.38=85,443円
約85,000円
建築年昭和56年6月
1)土地のみを贈与した場合
2)建物のみを贈与した場合
3)土地及び建物を贈与した場合
2.不動産取得税の計算

①土地のみを贈与した場合
21,100,000÷360,000=58.658㎡を贈与
贈与税0円
不動産取得税72,000,000×1/2×58/200×3%=313,200円

②建物のみを贈与した場合
家屋をすべて贈与
贈与税0円
不動産取得税(15,277,300-3,500,000)×3%=353,300円

③土地及び建物を贈与した場合(土地の取得税を0になるように調整する)

計算式360,000×2×@+85,000×@=21,100,000
*21,00,000=20,000,000(贈与税の配偶者控除の限度額)+1,100,000(暦年贈与の基礎控除限度額)
@=26
したがって土地を52㎡、家屋を26㎡
贈与税は0円
不動産取得税は0円

(土地の不動取得税)
ア・72,000,000×1/2×52/200×3%=280,800
イ・180,000×(26×2)×3%=280,800
ウ・ア―イ=0

(家屋の不動産取得税)
(85,000×26-3,500,000)×3%=0

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